從經濟普查數(shù)據(jù)看博羅縣房地產業(yè)發(fā)展

資料開發(fā)分析材料之九

房地產業(yè)是進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理和服務的行業(yè)，具有基礎性、先導性、帶動性和風險性等特點。按照國家房地產業(yè)分類標準分類，房地產業(yè)分為房地產開發(fā)經營、物業(yè)管理、房地產中介和其他房地產業(yè)。房地產開發(fā)經營在房地產業(yè)經濟總量中占的比例較大，近年來，博羅房地產業(yè)發(fā)展迅速，已經成為博羅縣經濟發(fā)展的重要產業(yè)之一。

一、博羅房地產發(fā)展概況

根據(jù)博羅縣第二次全國經濟普查初步匯總數(shù)據(jù)，2008年,博羅縣房地產業(yè)共有法人單位243個，其中，房地產開發(fā)經營企業(yè)法人有40個，年末從業(yè)人員數(shù)1090人，分別比2004年增長33.3%和75.2%；房地產物業(yè)管理和中介服務業(yè)作為與房地產開發(fā)經營業(yè)的配套產業(yè)，也隨著房地產開發(fā)經營而不斷快速發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)法人46個，年末從業(yè)人員數(shù)613人，分別比2004年增長12.2%和86.9%；房地產中介企業(yè)法人20個，年末從業(yè)人員數(shù)174人，分別比2004年增長19倍和42.5%；其他房地產企業(yè)法人137個，年末從業(yè)人員數(shù)816人，分別比2004年增長136倍和101倍。

2004年以來，博羅房地產開發(fā)的項目越來越多。2008年，博羅房地產開發(fā)經營企業(yè)法人40個，比2004年增加10個，增長33.3%。房地產開發(fā)的項目主要集中在羅陽、石灣、園洲、龍溪等鎮(zhèn)，這些鎮(zhèn)人口較多,經濟發(fā)展較好、較快。

表1： 博羅縣房地產企業(yè)法人單位和從業(yè)人員表

二、博羅房地產業(yè)發(fā)展的特點

1、房地產企業(yè)數(shù)量、開發(fā)項目逐年增加、規(guī)模不斷擴大。隨著博羅經濟快速發(fā)展，博羅房地產開發(fā)的優(yōu)勢日益明顯，吸引了一大批有實力的房地產公司開發(fā)投資，如朱祥興、康順、銀達泰、來盛、奧晨等地產商。房地產企業(yè)法人從2004年的73家猛增到243家，增長2.33倍；房地產開發(fā)投資總額17.57億元，比2004年的1.57億元增長10倍多；商品房建設施工面積208.71萬平方米，比2004年的19.75萬平方米增長9.57倍；竣工房屋面積45.39萬平方米，比2004年的19.39萬平方米增長1.34倍；商品房銷售面積38.86萬平方米，比2004年的18.5萬平方米增長差不多1.10倍；商品房銷售額9.53億元，比2004年的2.58億元增長2.69倍。

2、受經濟發(fā)展影響，房地產開發(fā)投資呈現(xiàn)地域性集中特點。房地產開發(fā)經營行業(yè)在很大程度上由級差地租決定。同樣的房子，建在市區(qū)和建在遠郊區(qū)鎮(zhèn)，其建筑成本和實際功能不會有多大區(qū)別，有區(qū)別的是級差地租。博羅房地產開發(fā)項目主要分布在羅陽鎮(zhèn)主要街道繁華地段。2008年縣城羅陽鎮(zhèn)的房地產開發(fā)項目完成投資9.26億元，占全縣房地產開發(fā)投資52.7%。其中，羅陽鎮(zhèn)的房地產開發(fā)經營法人單位有21個，占全縣房地產開發(fā)經營法人單位的52.5%，從業(yè)人員617人，占全縣房地產開發(fā)從業(yè)人員的56.6%。另外，園洲、石灣鎮(zhèn)的房地產開發(fā)經營企業(yè)發(fā)展迅速，分別有9個和4個，投資額分別達3.37億元和2.99億元，從業(yè)人員有383人和221人。

表2： 縣城房地產業(yè)情況表

3、資金來源較為充足，國內貸款資金比重較高。

2008年，博羅全年房地產開發(fā)到位資金22.88億元，在房地產開發(fā)本年資金來源中，國內貸款4.7億元，利用外資0.317億元，自籌資金9.50億元，其它資金6.40億元，其中，定金及預收款3.3億元，國內貸款占房地產開發(fā)到位資金的20.54%。

三、博羅房地產業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢

1、地理位置優(yōu)勢。博羅具有得天獨厚的地理優(yōu)勢，有惠河、廣惠等高速公路穿過全境，有廣梅汕鐵路通過，有國道、省道等多條公路縱橫交錯，有嶺南第一山---羅浮山五星級旅游勝地，集農家旅游、古色旅游、紅色旅游、綠色旅游于一體。博羅位于珠三角的廣州、深圳、東莞、惠州郊區(qū)的附近，應是城市規(guī)模擴大的受益地區(qū)，這為房地產業(yè)的發(fā)展提供了一定的空間，具有房地產開發(fā)的地理優(yōu)勢。

2、加快城市化進程的優(yōu)勢。近年來，縣委縣政府采取各項積極措施加快博羅城市化建設，先后實施多項民心工程和惠民措施及民生發(fā)展項目的建設，城鎮(zhèn)化水平和土地使用價值進一步提高。發(fā)展具有人文特色和生態(tài)特色的房地產，成為博羅房地產業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢。

3、商品房銷售均價相對較低的優(yōu)勢。博羅商品房平均售價低于周邊地區(qū)，處于相對合理水平，較易被接受。2009年商品房銷售面積為50.5萬平方米，銷售額為13.34億元，均價為2641.86元/㎡，比惠州市的均價4139元/㎡低1498.27元；比廣東省均價6447元/㎡低3806.27元；比全國均價4717元/㎡低2076.27元。商品房銷售均價分別比惠城區(qū)、惠陽區(qū)、大亞灣區(qū)低2077元、1459元、1281元。

四、影響博羅房地產開發(fā)投資的制約因素

1、受區(qū)域、土地面積的限制。隨著惠州經濟的不斷發(fā)展，博羅經濟發(fā)展迅速，博羅的地域優(yōu)勢日益明顯，這也吸引了不少有實力的房地產企業(yè)在博羅投資。但博羅城區(qū)占全縣面積很小，用來開發(fā)建設的土地面積有限，在大力投資建設的同時，土地也逐漸成為制約房地產業(yè)發(fā)展的因素之一。

2、小戶型住房所占比重偏低。在國家加強普通住房、經濟適用房及廉租房建設，滿足中低收入的普通居民的住房要求的宏觀調控的政策引導下，2008年，全縣90㎡以下的住宅面積投資1.20億元，占全縣住宅開發(fā)面積投資的9.17%，而大戶型高檔住宅和別墅的開發(fā)占博羅房地產商業(yè)住宅開發(fā)投資的66.32%。小戶型住房所占比重偏低，容易造成房地產市場供應不平衡，不利于博羅房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

3、物業(yè)管理及房地產中介服務的發(fā)展滯后。一是企業(yè)的經營化管理程度較低，未能適應市場不斷發(fā)展需要。物業(yè)管理企業(yè)及房地產中介服務企業(yè)數(shù)分別為46個和20個，分別僅占全部房地產企業(yè)數(shù)的18.9%和8.23%；從業(yè)人員數(shù)分別為613人和174人,分別占全縣房地產業(yè)從業(yè)員人員數(shù)的21.92%和6.22%。二是從業(yè)人員管理技術水平不高。物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員中67.86%的學歷在高中及以下學歷，具有中高技術等級的僅有19人。房地產中介企業(yè)從業(yè)人員中62.07%的學歷在高中及以下學歷，具有中級及以上職稱的有7人；三是企業(yè)規(guī)模普遍較小，抵抗風險能力較低。物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員平均13.33人，年平均主營業(yè)務收入134.97萬元。房地產中介企業(yè)的平均從業(yè)人員8.7人，年平均主營業(yè)務收入為181.06萬元。

表3： 從業(yè)人員學歷情況表

表4： 從業(yè)人員技術職稱及技術等級情況表

五、促進博羅房地產業(yè)健康發(fā)展的幾點建議

1、制定相關方針政策，規(guī)范房地產市場。建議政府進一步關注博羅房地產業(yè)的發(fā)展情況，制定有利于博羅房地產業(yè)發(fā)展的方針政策，抑制泡沫，穩(wěn)定房價，進一步規(guī)范博羅房地產開發(fā)市場。

2、加快基礎設施建設，改善投資環(huán)境。加快交通基礎設施建設，加大供水、供電項目建設，進一步改善投資環(huán)境，提高政府辦事效率，加大房地產業(yè)招商引資的力度，加快房地產業(yè)的健康發(fā)展。

3、加快經濟適用房和保障性住房建設。經濟適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。經濟適用房可以有效改善中等及低收入家庭的住房環(huán)境、提高居住水平、凸顯住房保障性、緩解貧富差距逐步拉大的壓力。近二三年來，縣政府投入經濟適用房的資金較少，建議政府加大對經濟適用房及保障性住房投資建設，加強經濟適用房的監(jiān)管，建立和完善各項住房保障制度，解決更多中等及低收入家庭住房難問題。

4、完善配套，提高服務性房地產業(yè)發(fā)展水平。博羅房地產開發(fā)業(yè)快速發(fā)展的同時，房地產物業(yè)管理業(yè)、房地產中介和其他房地產開發(fā)的發(fā)展顯得相對滯后，只有形成一個完整的房地產業(yè)體系，才能進一步加快博羅房地產業(yè)的發(fā)展速度，打牢博羅房地產業(yè)的基礎。因此，政府應該完善房地產業(yè)配套設施，提高服務性房地產業(yè)發(fā)展水平。

撰稿：黃 意、張綺瓊