博羅縣“房地一體”農村不動產確權登記操作指引（修訂版）

　　第一章  總 則

　　第一條  目的和依據  

　　為加快推進博羅縣“房地一體”農村不動產確權登記發證工作，明晰農村集體資產產權，保障農民合法財產權益，根據《廣東省自然資源廳關于印發廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作方案的通知》和《惠州市自然資源局印發惠州市加快推進“房地一體”農村不動產登記發證工作實施方案的通知》有關精神，結合我縣實際，制定本指引。

　　第二條  目標任務   

　　本指引所稱農村不動產登記，是指由政府主導，對本行政區域內未完成房地一體登記的農村宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權在一定期限內組織開展的首次登記。

　　第三條 登記范圍   

　　本指引適用于2020年9月30日《博羅縣人民政府辦公室關于印發<博羅縣農村宅基地和村民建房審批管理工作實施方案（暫行）的通知>》（博府辦〔2020〕23號）實施前全縣農村集體土地范圍內已竣工建成的，未辦理宅基地使用權及房屋所有權首次登記、集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權首次登記的，可永久性存續且結構完整的農村宅基地房屋、集體建設用地上的建筑物或構筑物。包括以下情形：

　　（一）土地及其地上建筑物均未登記發證的宅基地和集體建設用地，符合登記條件的；

　　（二）土地已登記、地上建筑物未登記，符合“房地一體”登記條件的；

　　（三）土地未登記、地上建筑物已登記，符合“房地一體”登記條件的；

　　（四）已合法批準但未登記的地上無建筑物的宅基地和集體建設用地，應統一納入“房地一體”農村不動產權籍調查范圍，形成權籍調查成果數據。符合登記條件的，應納入本次登記范圍。

　　前款已竣工建成以第三次全國國土調查認定現狀地類為建設用地為主要依據。第三次全國國土調查認定現狀地類非建設用地，但歷史影像資料可證明房屋在第三次全國國土調查開始前已建成，且在房屋建設時未占用基本農田，經縣級自然資源主管部門核實確認后方可按規定辦理登記。辦理登記后縣級自然資源主管部門應在年度變更調查中予以地類變更。

　　第二章  登記主體

　　第四條  “房地一體”農村不動產權申請登記發證的主體 

　　（一）宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體。

　　宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發證的主體原則上為本農村集體經濟組織成員或本村村民，可以是戶主或經全體家庭成員同意的家庭成員。

　　本指引實施時家庭子女已滿18周歲，無論是否結婚，經該村集體經濟組織確認的，每名成年（滿18周歲）子女均可單獨認定為一戶，并按規定申請確權登記一處宅基地。夫妻與未成年子女只認定為一戶。

　　有下列情形之一且經該村集體經濟組織或村民委員會

　　認定的，也可按規定申請登記發證，在《不動產權證》記事欄注記“該權利人為非集體經濟組織成員”或“該權利人為本村集體經濟組織成員住宅合法繼承人”：

　　1.本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業、投靠等原因將戶口遷出的；

　　2.非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批準使用宅基地建房的；

　　3.已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員或本村村民、非本農村集體經濟組織成員或非本村村民的農村或城鎮居民，因繼承房屋占用農村宅基地的；

　　4.非農業戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前通過合法審批手續取得宅基地使用權或其地上房屋所有權且權屬未發生變化的。

　　農村集體經濟組織成員資格原則上根據《廣東省農村集體經濟組織管理規定》（粵府令第189號）、《轉發關于惠州市轄區內農村集體經濟組織成員資格確認及相關待遇行政爭議處理意見的通知》及《關于印發博羅縣農村集體經濟組織成員身份界定指導意見的通知》（博農改函〔2018〕6）進行認定。

　　（二）集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權申請登記發證的主體。

　　經依法批準使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公

　　共設施的鄉（鎮）村辦企業事業單位、農村集體經濟組織、村民委員會；經依法批準使用集體土地興辦各類工商企業（包括國有、集體、私營企業，個體工商戶，外商投資企業，股份制企業，聯營企業等）的主體；經依法批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業的主體；相關國家試點改革政策批準的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。

　　第三章  確權登記原則

　　第五條  下列情形之一的不予確權登記

　　（一）占用永久基本農田建房的；

　　（二）不符合第四條關于確權登記的主體資格規定的；

　　（三）違反生態保護紅線管控要求及2020年7月3日后違法占用耕地建房的；

　　（四）除上述第四條第（一）款第3、4點外的城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的；

　　（五）非本農村宅基地所在地的農村集體經濟組織成員購買農村宅基地的；

　　（六）集體所有土地上開發的商品住房；

　　（七）簡易房、棚房、農具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構筑物；

　　（八）已列入折舊復墾范圍、土地征收、“三清三拆”范圍內的房屋；

　　（九）經有資質的房屋安全鑒定機構鑒定為屬于D級危房的，其房屋所有權不予登記；

　　（十）房屋拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不予以確定宅基地使用權。已經確定宅基地使用權的，由集體報經縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回；

　　（十一）經調處房屋權屬仍有爭議的。

　　第六條  宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記遵循“以房屋已竣工建成為基礎，以村小組、村委會、鎮人民政府（街道辦事處）三級認定和審核為依據”原則。宅基地使用權及其地上房屋所有權登記申請人是否符合資格和“一戶一宅”、是否分戶認定等內容由村民小組、村委會、鎮人民政府（街道辦事處）三級審核確認。 

　　第七條  農村宅基地及地上房屋確權登記原則

　　本輪按“總登記”模式開展宅基地使用權及地上房屋所有權確權登記工作，原則上按照博羅縣第三次全國國土調查（以下簡稱“三調”）的現狀登記，不考慮房屋占地的實際地類，即房屋所占位置在“三調”現狀數據庫中調查為建設用地的，予以辦理確權登記，無須辦理農轉用或未利用地轉用手續。

　　（一）有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已辦理村鎮（莊）規劃審批手續且竣工的，依法予以確權登記。

　　（二）無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，按以下原則辦理：

　　1.1987年1月1日前占用宅基地建房且至今未擴建或翻建，經本村集體經濟組織和村民委員會確認（宅基地使用人、面積、四至范圍及房屋建成年份等），并公示30日且無異議的，由本村集體經濟組織出具證明報鎮人民政府（街道辦事處）審核確認后，按實測宅基地使用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記發證。

　　2.1987年1月1日至2020年9月30日期間未經批準占用宅基地已建成的農村住宅且至今未擴建，符合分配宅基地建房資格的，經由農村集體經濟組織或村民委員會同意（確認宅基地使用權人、面積、四至范圍及房屋建成年份等）并公示30日無異議的，并出具證明，經鎮人民政府（街道辦事處）確認、審核符合村鎮規劃、“一戶一宅”和建房面積標準、建房年限的，經自然資源部門核實“三調”現狀數據庫中確屬于建設用地的，按實際面積予以確權登記。對超過宅基地使用權面積 120平方米和建筑面積標準部分，在登記簿和權屬證書“權利其他狀況”欄中注明合法面積及超出合法批準面積。經自然資源部門核實“三調”現狀數據庫中不屬于建設用地的，需補辦農用地轉用、未利用轉用或林地征占用批準手續后予以確權登記。

　　（三）農民住宅屬于納入亂占耕地建房住宅類專項整治問題臺帳的，該權利人須為本村集體經濟組織成員且該房屋為其唯一住宅的，應嚴格按照有關政策要求依法處置后予以辦理登記。2020 年 9 月 30 后建成的農民住宅均不納入本次“房地一體”確權登記發證范圍，一律造冊，由縣農業農村部門按照相關程序完善手續。

　　（四）對已納入“房地一體”農村不動產權籍調查的房屋，宅基地建房相關規劃許可審批手續由鎮人民政府（街道辦事處）負責，無論是在縣城、城鎮（街）規劃區內，還是在縣城、城鎮（街）規劃區外的，均由各鎮政府（街道辦事處）出具規劃核實意見或鄉村建設工程規劃合格證。

　　房屋建造時所在鄉村未覆蓋村鎮（莊）規劃的地區，當事人申請宅基地使用權及其地上房屋所有權登記時，可不提供房屋符合規劃或者建設的相關材料。

　　（五）已納入“房地一體”農村不動產權籍調查的房屋，不占用生態保護紅線和永久基本農田、不在地質災害隱患點的，視同符合土地利用總體規劃和村鎮規劃，由各鎮人民政府（街道辦事處）承諾新批準的“房地一體”登記房屋在鄉鎮國土空間規劃中落實建設用地規模。

　　（六）對于無權屬的泥磚房經再一次公示15個工作日后仍無人提供權利人身份信息資料的，確權到村委會或者村小組名下。

　　第八條  關于農村房屋的繼承、交換、分家析產 

　　因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權與其地上房屋權利人不一致的，可由村集體經濟組織或村民委員會出具證明或提供調解協商證明等相關材料，明確房地統一登記的權利主體。因繼承房屋占用農村宅基地的辦理“房地一體”登記的可以合并辦理分家析產。 

　　因繼承房屋占用農村宅基地的辦理“房地一體”登記，繼承見證手續由各鎮人民政府（街道辦事處）負責組織各村委、村小組開展，由農村集體經濟組織成員的合法繼承人持個人承諾書、繼承不動產登記具結書、放棄房屋繼承權聲明書向村小組、村委及鎮人民政府（街道辦事處）申請，村小組、村委及鎮政府（街道辦事處）審核無誤后出具繼承意見書。該繼承意見書統一由不動產登記部門公告15個工作日，公告無異議或異議不成立后予以登記。

　　因分家析產、分戶導致需要變更原調查權利人的，現申請登記權利人與原調查權利人應為親屬關系，應提供經過鎮人民政府（街道辦事處）、村委會、村小組審定的《關于權籍調查成果權利人變更說明》。 

　　第九條 關于農村婦女權益

　　農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上；

　　農村婦女因婚嫁離開原農村集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應予以確權登記，同時不動產登記部門應根據原不動產所在地的村集體經濟組織或村民委員會依法收回的證明文件注銷其原擁有的宅基地使用權。

　　第十條  關于多戶合建房屋

　　多戶使用宅基地合建房屋，以共同共有或按份共有方式擁有，不按實體分割。經整棟房屋合法權利人簽名確認后，經農村集體經濟組織確認，由農村集體經濟組織出具證明報鎮人民政府（街道辦事處）審核確認符合多戶合并的建房面積標準后，可確定農村宅基地使用權為全體權利人共有，地上房屋按房屋權屬予以確權登記。

　　第十一條 宅基地土地使用權面積和建筑面積標準 

　　全縣宅基地土地使用權面積按每處宅基地面積不超120平方米；建筑層數不超過5層（含天面梯間），建筑總面積不超過500（含500）平方米。建筑面積超過500平方米的，由建設單位或權屬人委托有資質的房屋安全鑒定機構進行鑒定，縣住建部門根據鑒定報告出具相關意見。

　　第十二條  關于新舊證銜接

　　土地已登記發證但房屋未登記發證、或土地未登記發證但房屋已登記發證的，若符合本次“房地一體”農村不動產登記發證條件，應辦理“房地一體”不動產登記，并收回注銷舊證。原址拆建、新建、翻建的面積限制須按照博羅縣關于宅基地面積標準相關規定。

　　原權屬證記載的宅基地多于一宗，屬于“一證多地”且至少已建成一棟房屋的，本次“房地一體”確權登記發證按原批準面積予以辦理登記，編制同一個宗地代碼。

　　第十三條  集體建設用地使用權及地上建筑物確權登記原則

　　（一）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉（鎮）村公益事業和公共設施，經所在鎮人民政府（街道辦事處）審核后，可依法對集體建設用地使用權予以確權登記。鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，報鎮人民政府（街道辦事處）審核后，依法對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

　　（二）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，鄉（鎮）村公益事業和公共設施用地、鄉鎮企業用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據縣人民政府批準文件，對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

　　對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，按以下情形處理：

　　1987年1月1日至1998年12月31日之間建成且在這期間土地利用現狀變更為集體建設用地的，認定屬于合法使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，并公示30天無異議或異議不成立的，經鎮人民政府（街道辦事處）審

　　核后，報縣人民政府批準，予以確權登記。嚴禁通過不動產登記將違法用地合法化。

　　1999年1月1日之后建成，土地利用現狀在1999年1月1日之后變更為集體建設用地的，需依規定辦理用地批準手續后，予以確權登記。

　　集體建設用地上的建筑物、構筑物所有權依照有關法律法規規定辦理。

　　第十四條  農用地、未利用地轉用及林地占用問題

　　涉及占用農用地、未利用地的，鄉鎮人民政府（街道辦事處）應當按法定程序申請辦理農用地及未利用地轉用審批手續；涉及使用林地的，依法辦理使用林地審核審批和林木采伐許可手續；涉及水利、電力、交通等部門管理事項的，應當及時征求相關行政主管部門意見。農用地、未利用地轉用及林地征占用具體流程按照我縣現行有關政策文件執行。

　　“房地一體”調查房屋占用農用地、未利用地，占用面積不超過5平方米的，無須辦理農用地、未利用地轉用手續，直接予以登記。占用林地（屬于林業部門管理范圍）不超過5平方米的無須辦理林地征占用手續。  

　　第十五條  各部門職責

　　縣自然資源局負責日常工作，牽頭制定縣級實施方案及操作指引，明確任務分工，加強業務指導和檢查，推進工作落實;負責確權登記正常、技術指導業務培訓;組織縣級成果

　　驗收工作等；負責補辦用地審批手續；負責在現有的不動產登記信息平臺中辦理農村宅基地、集體建設用地使用權和房屋所有權登記并頒發不動產權證書，做好登記成果數據匯交，負責組織召開聯席會議等工作。

　　縣林業局負責農村宅基地使用林地審核報批等工作。

　　縣農業農村局負責指導農村宅基地分配、使用管理工作，負責監督各鎮農村宅基地審批管理等工作。

　　縣住房和城鄉建設局負責指導農村房屋質量安全鑒定。

　　各鎮人民政府（街道辦事處）負責統籌指導本轄區內的確權登記發證工作，具體負責屬地各集體經濟組織的督促指導和協調工作；做好宣傳動員、協調溝通、資格與權屬審查、爭議調處、巡查督導等工作。各街道應指定分管領導和具體工作人員配合開展該項工作并建立工作組，負責規劃審核、房屋質量監管、出具符合資格審查意見，對審批表、權屬來源說明等“房地一體”登記發證資料簽字并蓋章確認。涉及需辦理用地報批的（含農用地轉用、未利用地轉用及林地征占用手續），各鎮人民政府（街道辦事處）負責組卷并審核后按程序報批。

　　各集體經濟組織（含各村民委員會、村小組）負責協助作業單位開展收集提供集體經濟組織成員信息和實地指界、對需要召集村民或村民代表大會的工作，及時組織有關會議；

　　配合鎮人民政府（街道辦事處）開展宣傳動員、爭議調處等系列工作；負責對資格審查及對審查成果、調查成果進行公示，負責在審批表、權屬來源說明等“房地一體”登記發證資料簽字并蓋章確認。

　　第十六條  成立頒證督查工作組

　　縣政府成立“房地一體”頒證督查工作組，核查、清理“房地一體”確權登記工作中存在的弄虛作假、欺騙隱瞞、玩忽職守等現象，并對上述核查、清理出來的違規辦理的不動產權證書要嚴查原因，追究相關人員責任。其中構成違紀的，移交紀檢監察部門處理；構成犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責任。

　　附 則

　　第十七條  登記費用  

　　本次“房地一體”確權登記發證是由縣人民政府主導的總登記，不向單位和個人收取任何登記費用。

　　第十八條  應用解釋

　　本指引自印發之日起施行,在與上級政策方針不沖突情況下，有效期三年。原《博羅縣自然資源局關于印發博羅縣“房地一體”農村不動產確權登記操作指引的通知》（博自然資〔2023〕277號）無效。《博羅縣加快推進“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記發證實施方案》條款與本指引有沖突的，以本指引為準。

　　本指引由博羅縣自然資源局負責解釋。