停止“確權”？明確了：2021年起，農村房屋全部“這樣”處理

　　有人說，80后是最苦的一代，上大學不包分配，為了孩子上學，還得到城里買商品房。聽到這話的90后卻有些“不服氣”，你們房子買得早，房貸到現在可能早還清了，不像我們一走出校門就要面對高房價，幾年工作下來還不夠買房首付款。

　　其實，從大家的討論中，無不反映了時代的變遷，無論是80后，還是90后，甚至00后，他們都趕上了我們城市化快速發展期。相關統計數據顯示，在近20年時間里，城市化率從30%翻一倍至60%左右。農村人口從8.07億減少至5.51億，城鎮人口從4.55億增至8.48億，雖然現在城市化速度已經有所放緩，但整體趨勢仍然不可逆，未來還要達到70%，甚至更高。

　　需要注意的是，城市雖然在快速發展，但農村也在飛速進步，論速度的話，并不比城里差。原因很簡單，國家的現代化，不能沒有農村的現代化。在此背景下，國家提出了新農村建設戰略。現在公路到家到戶，冰箱、洗衣機、電視、電腦以及小汽車等等都進入了尋常百姓家，加上自蓋和統一修建的小洋房，一些城里人也羨慕農村生活。

　　這一點都不奇怪，根據國際經驗，當城市發展到一定程度時，就會跨入城市反哺農村的階段，比如像德國這樣的發達國家，數據顯示，雖然城市化率已經超過80%，但有一半的人都住在鄉下，周末的時候，城里并沒有太多人逛街，他們都選擇回到鄉下的院落里休憩，享受到鄉下自然清新的空氣，好不自在。那么，我們未來也能過上“工作在城市，休閑養老在農村”的生活嗎？特別是對于那些父母在農村、子女在城市的情況，他們退休后還能回到農村頤養天年嗎？

　　對此，自然資源部法規司司長魏莉華在2019年新修訂土地法宣貫發布會上表示，在原來一戶一宅基礎上增加戶有所居規定，同時鼓勵盤活閑置宅基地和住宅，但針對已經進城人員的農村宅基地，允許自愿有償退出，不能強制退出，必須是自愿有償的基礎上。這種說法，也是給城市的子女吃了一顆“定心丸”。當然，這僅是一個大原則，針對不同的情況，還需要相關各相關配套的制度安排。

　　實際上，為確保權利人的合法權益，國家一直在進行農村土地確權工作，然后登記頒證，其中，農村宅基地就有了“合法憑證”，建在上面的房子有了保障，權利人可據此行使占有、出租和處置的權利。目前，宅基地全面推行確權工作已經進行到第7個年頭，根據自然資源部〔2020〕84號文件顯示，宅基地確權的各項工作正在有條不紊地進行。

　　根據該通知內容，“2020年底基本完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作”是國家安排的一項重要任務，確權情況復雜，加上遇到2020年以來這場疫情影響，增加了完成的難度，但仍強調，在2020年底完成該項任務，并做了相應工作部署安排。可以看到，農村宅基地國家層面的全面確權在2020年已經宣告結束，可能還有一些因歷史原因、懸而未決的零散確權待收尾，但同時也做了規定。根據最新規定顯示，農村房屋全都“這樣”處理，子女請注意，特別是城市子女有必要提前了解。

　　現在農村空置房屋較多，有的是因為都進城生活了，也有的是常年在外打工，只有過年過節才回來一下。針對此種情況，自然部采取了人性化的措施，“對權利人因外出等原因無法實地指界的情況，可采取委托代理人代辦”，包括網絡視頻等確認方式都是可行的。即便這些方式都沒派上用場，大家也不用擔心，新規要求，在不動產登記制度實施前，此前各個時期頒發的宅基地、建設用地使用權利證書仍然有效。

　　一般情況下，大多數的宅基地都是能夠得到確權的，但一些違背“紅線”的“宅基地”不可確權，有些人所謂的宅基地一直沒有獲得確權的機會，可能就屬于不符合確權的情況。

　　1.小產權房。小產權房不僅存在于城市，農村也有小產權房，這類房屋證照不齊全，自然也不能獲得確權登記。

　　2.通過私人購買的宅基地。因為宅基地只能在村集體內部流動，且需辦理相關手續，非集體內部成員購買宅基地也不受法律保護。

　　3.占耕地的宅基地不可確權。耕地是紅線，土地性質未改變前，不能占用耕地建房。

　　4.一戶多宅不能確權。源于“一戶一宅”之規定。

　　5.有爭議宅基地暫不可確權。

　　對于前3種情況，沒有什么可說的，違法違規，沒有任何確權的機會。對于第4種情況，可申請超標宅基地退賠，也可在村集體內部成員里找好買家，辦理相關手續轉讓即可。第5種情況唯一的解決辦法就是通過協商或者訴訟形式形成書面解決方案，然后再走確權登記流程。

　　正在使用的宅基地，肯定是沒有問題的，現在不少人關心的是宅基地的繼承問題，對此，需要拆分成2個問題來看。

　　眾所周知，宅基地屬于農村集體用地，所有權歸集體，村民只有使用權，所以，我們說的宅基地繼承，指的是使用權繼承。那么，宅基地使用權能繼承嗎？如何繼承呢？

　　在今年實施的民法典和自然資源部的答復中明確，宅基地不可單獨繼承，但按照房地一體原則，房屋繼承人繼承了房屋，繼承人可取得房屋繼承權和宅基地使用權。簡單地說，房地不可分，只要繼承了房子，其實也就繼承了宅基地使用權。包括城鎮子女等非本集體組織成員，其繼承下來的房產在進行不動產登記時，在不動產登記簿上備注有“合法繼承人”相關字樣即可。

　　房屋屬于個人財產，按照相關規定，房屋毫無疑問是可以傳承的，但這其中也是有講究的，若不了解清楚，要么不長久，要么得不償失，甚至留有遺憾。

　　首先，繼承資格。一提到城市子女可以繼承農村父母房產，很多人就認為城市子女就一定具備繼承資格，其實，這里有一個誤區，如果父母有多個子女，其中哪怕只有一個子女在農村父母戶口簿上，那么，父母的房子就應該由這位農村子女繼承，城市子女不能繼承一磚一瓦。只有當父母就一個獨生的城市子女，或者父母戶口本上沒有其他子女成員了，此時城市子女就具備繼承資格。

　　其次，做到長久繼承。按第一條，只要能繼承房屋，宅基地使用權就自然繼承了，同樣，反過來，如果房屋不能繼承，那么宅基地使用權繼承也就無從談起了。總結成一句話，要想在農村保留在宅基地使用權，唯一的做法就是確保房屋能長期存在下去。但需要注意的是，繼承下來的房屋，按照現有政策，房屋大修，包括重建等改變房屋主體結構的做法不允許的，一旦成了危房，村集體原則上可拆除且將宅基地收回，但一些簡單地修葺是可以做的。

　　目前，一些城市子女具備了一定經濟實力，趁父母健在，按照現代建造技術修建新房，一方面，讓父母居住舒心，另一方面，這樣的房子基礎牢固，主體結構長期都沒有問題，子女以后有機會居住的話，只需再重新裝修一下即可，這種方式對于長久甚至世代繼承都有借鑒意義。當然，這需要根據自身的經濟狀況和需求，不要產生不必要的浪費。

　　有人說，農村房產價值不能跟城市比，繼承下來沒有多少財產價值。對于這一點，從兩點看，一是就房子本身來講，如果房子成了危房自然消失了，一點經濟價值都沒有，但如果長期保存完好，若遇到拆遷，雖然我們不能獲得宅基地使用權賠償項目，但可獲得房屋本身價值的補償（與村集體其他成員同樣標準）。二是有人認為，花了些錢維護不值當，其實，父母留下的房產，更是一種情感的傳承，這是花多少錢都未必能換來的，我們不能僅算財產賬，這何嘗不是一個家庭祖宅能夠傳承數百年的出發點之一呢？