自然資源（不動產）確權登記基本知識

　　自然資源統一確權登記制度是為貫徹落實黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》和《生態文明體制改革總體方案》的決策部署而建立和實施的一項重要制度，目的是推進自然資源資產產權登記法治化，推動建立歸屬清晰、權責明確、流轉順暢、保護嚴格、監管有效的自然資源資產產權制度，實現山水林田湖草整體保護、系統修復和綜合治理。

　　自然資源統一確權登記的主要任務是對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域、無居民海島以及探明儲量的礦產資源等自然資源的所有權和所有自然生態空間統一進行確權登記，界定全部國土空間各類自然資源資產的所有權主體，劃清全民所有和集體所有之間的邊界，劃清全民所有、不同層級政府行使所有權的邊界，劃清不同集體所有者的邊界，劃清不同類型自然資源之間的邊界，為建立國土空間規劃體系并監督實施，統一行使全民所有自然資源資產所有者職責，統一行使所有國土空間用途管制和生態保護修復職責，提供基礎支撐和產權保障。

　　國家實行自然資源統一確權登記制度，主要原則包括：

　　（1）資源公有原則。堅持自然資源社會主義公有制，即全民所有和集體所有。

　　（2）物權法定原則。堅持按照法律規定，確定自然資源的物權種類和內容，開展自然資源統一確權登記。

　　（3）統籌兼顧原則。在現有自然資源管理體制和格局的基礎上，為相關改革預留空間，做好銜接，逐步劃清集體所有、全民所有、不同層級政府行使所有權、不同類型自然資源之間的四種邊界。

　　（4）堅持以不動產登記為基礎。在不動產登記的基礎上，構建自然資源統一確權登記制度體系，實現自然資源統一確權登記與不動產登記的有機融合。

　　（5）堅持社會主義市場經濟改革方向。正確處理政府與市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用，發揮政府科學宏觀調控和有效治理的作用。

　　自然資源統一確權登記主要針對國有的自然資源，并以自然資源登記單元（包括國家公園、自然保護區、濕地、水流等）為基礎，記載自然資源的自然狀況、權屬狀況，以及用途管制、生態保護紅線、公共管制和特殊保護要求等限制情況。自然資源統一確權登記以不動產登記為基礎開展，對在不動產登記中已經登記的集體土地和自然資源的所有權不再重復登記。

　　自然資源登記的類型包括首次登記和變更登記。

　　首次登記是指在一定時間內對登記單元里全部國家所有的自然資源所有權進行的全面登記。自然資源首次登記程序包括通告、調查、審核、公告、登簿。登簿完成后，要將自然資源確權登記信息納入不動產登記信息管理基礎平臺，與不動產登記信息有效銜接。除涉及國家秘密及《不動產登記暫行條例》規定的不動產登記的相關內容外，自然資源確權登記結果應當向社會公開。

　　變更登記是指因自然資源的類型、邊界等自然資源登記簿內容發生變化而進行的登記。

　　自然資源主管部門作為承擔自然資源統一確權登記工作的機構，按照分級和屬性相結合的方式進行登記管轄。

　　國務院自然資源主管部門負責指導、監督全國自然資源統一確權登記工作，省級以上人民政府負責自然資源統一確權登記工作的組織，各級不動產登記機構具體負責自然資源登記。

　　具體登記工作由自然資源所在地的縣級以上人民政府登記機構辦理。跨行政區域的自然資源確權登記，由共同的上一級登記機構直接辦理或者指定登記機構辦理。國務院確定的重點國有林區權屬登記按照不動產登記的有關規定辦理。

　　不動產登記是物權公示的重要方式，是維護交易安全、保護權利人合法權益的重要制度。建立和實施不動產統一登記制度是黨中央、國務院作出的重大決策。《中華人民共和國物權法》（簡稱《物權法》）第十條規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”2013年3月，第十二屆全國人民代表大會第一次會議審議通過了《國務院機構改革和職能轉變方案》，提出加強基礎性制度建設，建立不動產統一登記制度。經過多年的努力，已基本實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。

　　不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。不動產登記的概念明確界定了登記的主體、客體、內容和登記記載在何處。艮卩：不動產登記的主體是不動產登記機構；客體是土地、房屋、林木和海域等；不動產登記的內容既包括不動產自然狀況、權利歸屬、權屬內容，也包括不動產的權利狀態（如是否存在異議登記、查封登記等）等法定事項；不動產登記的載體是不動產登記簿。根據《不動產登記暫行條例》，具有登記能力的不動產權利包括集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權，以及法律規定需要登記的其他不動產權利。

　　（1）依法原則。不動產登記機構代表國家對不動產進行登記時，必須依法登記，以確保滿足法律規定條件的登記申請能夠記載入登記簿，并確保登記簿的記載是真實、準確的。這個“法”既包括《物權法》《民法總則》等法律，也包括《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等行政法規、部門規章及規范性文件。依據該原則，第一，登記的主體應當合法，這是保證不動產登記產生效力的前提。《不動產登記暫行條例》第六條規定：“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。”據此，只有經縣級以上地方人民政府確定的不動產登記機構，才具備開展登記活動的主體資格，各級國土資源主管部門內設的、不具有獨立法人資格的不動產登記局（處、科、股），不能作為不動產登記機構。自然資源主管部門直屬的事業單位可以經授權辦理具體的不動產登記事務，但不能作為不動產登記機構對外行使行政職能。第二，登記的內容必須合法，即登記簿記載的物權的種類和內容必須由法律規定，任何人不得任意創設與法律規定不符的物權或者改變既有物權的內容。第三，登記的程序必須合法。

　　（2）依申請原則，也稱申請原則，是指除法律另有規定外，不動產登記應當依據民事主體的申請而進行，以雙方共同申請為一般原則，單方申請為例外。民事主體提交申請后，在登記機構完成登記之前，可以申請撤回登記申請。

　　（3）一體登記原則，即要求土地使用權、海域使用權的權利主體與依附于其上的建筑物、構筑物、森林、林木等定著物的權利主體一致。《不動產登記暫行條例實施細則》第二條第二款規定:“房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記，保持權利主體一致。”一體登記原則要求不動產登記機構在辦理登記時，應當將土地、海域及依附于其上的建筑物、構筑物、森林、林木等定著物作為統一的整體進行登記，保持土地和海域的使用權與其上定著物的權利主體一致。特別是對分散登記時期遺留的同一不動產，只辦理了土地登記而未辦理房屋登記，或者只辦理了房屋登記而未辦理土地登記的，在辦理轉移登記、變更登記及其他登記時，應當按照權利主體一致原則，要求當事人一并申請辦理不動產登記。只有這樣，才能確保同一不動產登記簿上各個不動產及其上權利之間的關聯性，從根本上避免房地、房海分離，減少糾紛，維護權利人的合法權益。

　　（2）連續登記原則，也稱在先原則。依據該原則，那些因登記而使其權利被涉及之人必須是其權利已被記載于不動產登記簿的人。這包括兩層含義：一是不動產未辦理首次登記的，除非法律另有規定，否則不得辦理其他權利登記；二是因處分不動產而申請相應的處分登記的，被處分的不動產權利應當已經登記。連續登記原則的意義在于，它確保了只有合法的不動產才能進入不動產登記法律體系中，防止違法不動產的交易。

　　不動產登記簿是承載涉及不動產的各種法律關系的法律工具。國家按照登記簿記載對象的種類，統一規劃登記簿頁和欄目，根據登記程序和審查要求，設置統一的登記簿樣式，使符合登記條件的不動產信息得以準確、清晰、完整、有序地記載，以實現穩定物權、保護權利人合法權益、維護交易秩序和交易安全等目的。《不動產登記暫行條例》規定，不動產以不動產單元為基本單位進行登記，不動產單元具有唯一編碼。不動產登記簿記載的事項包括：不動產的坐落、界址、空間界線、面積、用途等自然狀況；不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；涉及不動產權利限制、提示的事項；其他相關事項。不動產登記簿由不動產登記機構建立，不動產登記簿應當采用電子介質，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。暫不具備條件的，可以采用紙質介質。

　　不動產登記的效力是指登記這一法律事實對當事人的不動產物權所產生的法律關系實際作用與影響，它是整個登記制度的核心。不動產登記的效力包括不動產登記所產生的一切法律后果，即對物權變動的效力（變動力）、權利正確性推定效力（推定力）、對第三人信賴的保護效力（公信力）等。我國《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，登記簿由登記機構管理。

　　不動產登記包括不動產權利首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記，以及更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等類型。

　　首次登記是指不動產權利的第一次登記，包括總登記、初始登記等。總登記是指不動產登記機構對轄區內全部土地或者特定區域內的土地進行的全面登記；地上定著物未登記的，應當一并登記。初始登記是指除總登記之外不動產權利的第一次登記。

　　變更登記是指因權利人的姓名或者名稱、身份證類型或身份證明號碼發生變更，不動產的所在街道或門牌號等坐落、名稱、用途、面積等自然狀況發生變更，不動產權利期限、來源等權利狀況發生變化等不涉及不動產權屬轉移而進行的登記。

　　轉移登記是指因買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈等原因導致不動產權屬發生轉移而進行的登記。

　　注銷登記是指因不動產滅失和不動產權利消滅而進行的登記。

　　更正登記是指登記機構根據當事人的申請或者依職權對登記簿記載的錯誤事項進行更正的登記。

　　異議登記是指登記機構將事實上的權利人及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議申請記載于不動產登記簿的行為。

　　預告登記是指為保障一項將來發生的不動產物權變動得以實現而向登記機關申請的登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，不得處分該不動產。

　　查封登記是指不動產登記機構依據人民法院及其他機關的查封裁定書和協助執行通知書等法律文書，將查封情況記載于不動產登記簿上的登記。

　　《不動產登記暫行條例》第六條明確規定：“國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。”不動產登記以屬地管轄為基本原則，以特別管轄為例外。“《不動產登記暫行條例》第七條第三款規定：“國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。”

　　對于跨行政區域的不動產登記，按照分別管轄、協商管轄或指定管轄原則處理。《不動產登記暫行條例》第七條規定：“跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。”