BBGS-2022-001
博自然資〔2022〕5號
各鎮人民政府(街道辦),縣直和駐博有關單位:
經縣人民政府同意,現將《關于博羅縣不動產登記歷史遺留問題的處理意見(暫行)》印發給你們,請認真貫徹實施。執行過程中如有問題,請徑向縣自然資源局反映。
博羅縣自然資源局
2022年1月8日
為妥善解決我縣不動產登記中存在的歷史遺留問題，切實規范不動產登記行為，處理不動產登記中涉及的劃撥用地補繳地價的程序以及保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國土地管理法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《協議出讓國有土地使用權規定》（中華人民共和國國土資源部令第21號）、《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》（國土資廳發〔2018〕4號）及《劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見（試行）》等相關法律法規及《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知（自然資發〔2021〕1號）》、《廣東省自然資源廳關于印發加快處理不動產登記歷史遺留問題指導意見的通知》（粵自然資規〔2018〕5號）精神，結合我縣實際情況，提出《關于博羅縣不動產登記歷史遺留問題的處理意見》(以下簡稱《意見》)：
一、總體要求
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中全會精神，深入貫徹習近平總書記重要講話精神，堅持以人民為中心的發展思想，以“依法依規、尊重歷史、面對現實、便民利民”為原則，以維護人民群眾利益為核心，牢牢守住防止國有資產流失這條底線，妥善解決不動產登記歷史遺留問題。
二、分類處理辦法
(一)已取得房屋所有權證書，未辦理土地登記，當事人申請辦理不動產登記的：
1、有合法土地權屬來源的，不動產登記機構應予以辦理，有關土地權屬來源材料認定，可依據取得土地使用權時的相關政策處理，具體辦法如下：
(1)土地批準文件中土地使用權類型確定為劃撥的:
當事人申請變更、繼承、夫妻析產等不動產登記的，按照劃撥土地給予辦理房地權利主體一致的國有建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。
?、诋斒氯松暾埐粍赢a轉移登記的，按照劃撥土地辦理，先由房產權利人持房屋所有權證書辦理劃撥土地補出讓手續和繳交土地出讓金及相關稅費后，再申請辦理不動產登記。法院裁定、房屋所有權人已故等其他特殊情形的，按照本《意見》第二條第（四）款的相關規定處理后，再申請辦理不動產登記。
(2)土地批準文件中土地使用權類型確定為出讓的：
當事人申請不動產登記時，按照出讓土地給予辦理房地權利主體一致的國有建設用地使用權及房屋所有權不動產登記，土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致。
2、沒有合法土地權屬來源，房屋投影界線范圍內的土地符合國有建設用地條件的，由縣自然資源局上報縣政府批準確定為國有建設用地后，再分別按以下方式處理：
(1)已取得房屋所有權證書，宗地界線整體偏移的：
當事人申請不動產登記時，由縣自然資源局核查實際情況，確定宗地界線確屬整體偏移的，以“不改變原土地發證面積”為原則，根據已建成房屋實際占地范圍，調整宗地界線后進行公示，如無異議可給予辦理不動產登記。無法調整界線的，參照本《意見》第二條第（十五）款完善用地手續后再進行不動產登記。
(2)已取得房屋所有權證書，全部土地無合法權屬來源的，由縣人民政府組織自然資源、住房和城鄉建設等部門依法作出處理，不動產登記機構依據有關部門依法處理的證明材料辦理不動產登記：
?、佼斒氯松暾堊兏?、繼承等不動產登記的，土地用途按照房屋用途確定，使用權類型按照劃撥土地登記，可直接辦理房地權利主體一致的國有建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。
?、诋斒氯松暾埐粍赢a轉移登記的，土地用途按照房屋用途確定，使用權類型按劃撥土地登記，并按照本《意見》關于劃撥土地補出讓的程序辦理。
(3)關于已完成開發建設的住宅小區，業主全部取得或部分取得房屋所有權證書但無合法土地權屬來源的問題：
?、僭瓌t按照劃撥土地辦理。
②房屋業主辦理不動產變更、繼承、夫妻析產等情況的，土地用途按照房屋所有權證書證載的用途確定，土地使用權類型按照劃撥土地確定。
③房屋業主辦理不動產轉移的，土地用途按照房屋所有權證書證載的用途確定，需到自然資源局辦理劃撥土地補出讓手續和補繳土地出讓金后，才給予辦理不動產登記。
④上述①②③處理意見僅適用于單位房改房、集資房，商品房（含分層、套，別墅），不包括個人自建房（含整棟，分層、套）。
(二)國有土地使用證記載權利人與竣工驗收備案表（或私人住宅竣工驗收證明書）記載的業主不一致的，由當事人繳交相關稅費后，當事人雙方憑繳稅憑證等材料共同向不動產登記機構申請辦理土地使用權轉讓手續，待轉讓后的土地使用權權利人與竣工驗收備案表（或私人住宅竣工驗收證明書）記載的權利人一致后，予以辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。
(三)單位或個人有合法的建設手續，但在建設中存在違反規劃條件、違反土地出讓合同、超容積率等問題，由相關職能部門依法作出處理后，不動產登記機構依據有關部門依法處理的證明材料辦理不動產登記。
不動產統一登記實施前(2016年6月30日)，存在上述違反管理規定行為，但已辦理商品房預售許可、建設工程已完成竣工驗收、購房人或自建房人已取得房屋所有權證書，現申請不動產登記的，不動產登記機構予以辦理，按已建成的建筑現狀進行測繪落宗，并在登記簿及證書上標注“相關違法違規情況須進一步處理”，由縣人民政府責成相關部門在登記后一年內對違反管理規定問題依法作出處理，并將處理結果送不動產登記機構存檔；部分超出宗地紅線占用國有建設用地，但已辦理商品房預售許可、建設工程已完成竣工驗收、購房人或自建房人已取得房屋所有權證書的，原則上按照等面積調整，確實無法調整的，需補辦用地手續后辦理不動產登記；
(四)合法宗地上的房屋所有權多次轉移，轉移鏈條清晰且相繼取得房屋所有權證書，但未同步辦理土地使用證轉移導致房屋、土地權屬證書的權利主體不一致，分別情況作如下處理：
1、當事人持房屋所有權證書和土地使用證共同申請不動產登記的（若房屋所有權人或原土地使用權人已故，由其合法繼承人代為申請），不動產登記機構應予以受理，經調查核實，注銷原土地使用證，辦理房屋、土地權利主體一致的國有建設用地使用權及房屋所有權不動產登記。如由房產原權利人單方申請的，須先向不動產登記機構申請公告，無異議再辦理不動產登記手續。屬劃撥用地的，當事人應先按相關規定，由房產權利人持房屋所有權證書及國有土地使用證（或土地來源證明）辦理劃撥土地補出讓手續和繳交土地出讓金及相關稅費后，再申請辦理不動產登記。
2、已辦理土地分割登記的，房屋所有權證書權利人單方申請的，經調查核實，并在不動產登記機構門戶網站公告15個工作日，公告期滿無異議或異議不成立的，可予以注銷原土地使用權登記后辦理房屋、土地權利主體一致的不動產登記。
(五)因開發建設單位已注銷且不存在繼承單位或上級主管部門，購房人不能按照雙方共同申請的規定辦理不動產登記的，土地和房屋權屬來源清楚、界址明確，房屋的用地、規劃報建、竣工驗收等批轉文件齊全，購房人可憑購房合同、購房款票據（或證明）、稅費憑證等單方申請登記，不動產登記機構經核實并公告后辦理首次及轉移等不動產登記。
因開發建設單位被吊銷，購房人申請辦理不動產轉移登記的，購房人可通過被吊銷單位的主管或接管部門、博羅縣“問題”樓盤問題專項治理專責小組辦公室協助辦理不動產登記，也可通過法律訴訟途徑解決。
(六)符合交易條件的房改房，當事人申請不動產轉移登記的，不動產登記機構應按以下情況辦理：宗地為出讓土地，當事人應按規定繳納相關價款后，辦理不動產登記，取得完全產權；宗地為劃撥土地，當事人應在補繳土地出讓金及相關價款、稅費后，按出讓土地辦理不動產登記。土地使用權的處置方式和土地出讓金或價款的繳納標準，按照縣政府相關規定執行。
(七)不動產統一登記實施前(2016年6月30日)，房屋所有權證書和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的不動產，當事人申請不動產登記時，具體處理辦法如下：
1、土地使用權類型為劃撥：
(1)當事人申請變更、繼承、夫妻析產等不動產登記的，繼續分別按照原記載的房屋（房改房除外）、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。對原批準土地用途與現行《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017)二級類不對應的，不動產登記機構應按照現行《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017)二級類重新確定歸屬地類進行登記，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。不動產所在地的自然資源、住房城鄉建設等部門在登記一年內，依法完善相關手續。
?。?）當事人申請不動產轉移登記的，當事人到自然資源局辦理劃撥土地補出讓手續和繳交土地出讓金及稅務部門繳納相關稅費后，給予辦理不動產登記。
?。?）本條款適用于經批準的所有規劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業、工業、物流、倉儲、教育、醫療等用途。
2、土地使用權類型為出讓：
(1)土地權利人已取得房屋所有權證書的，繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。對原批準土地用途與現行《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017)二級類不對應的，不動產登記機構應按照現行《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017)二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。包括住宅（自建房、平房等）、商業、工業、物流、倉儲、教育、醫療等用途，已完成開發建設的住宅小區除外（含商品房、別墅、集資房等分層、套個人所有的房屋）。不動產所在地的縣級以上政府應組織自然資源、住房城鄉建設（房管）等相關職能部門在登記后一年內，依法完善相關手續。
(2) 已完成開發建設住宅小區的，應先補辦土地用途變更手續，取得用地批文后，再辦理不動產登記。房屋權屬仍在開發建設單位名下的，由原開發建設單位完善用地手續和繳交土地出讓金及相關稅費后，給予辦理不動產登記。開發建設單位已經注銷、吊銷的，按照本意見第二條第(五)款的相關規定，由申請人繳交其名下分攤的土地出讓金及相關稅費后，給予辦理不動產登記。不動產登記時，用途和土地使用期限按照本意見上款的相關規定處理。
(八)綜合用地、商住用地處理意見
1、已取得房屋所有權證書，國有土地使用證記載的土地用途為“綜合用地”，且通過核查原土地批準文書無具體用途的，不動產登記時土地用途按明確的房屋規劃用途確定。房屋所有權證書未記載房屋規劃用途，且通過各種方式均無法明確房屋規劃用途的，結合現狀房屋的實際用途并對應現行《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017)二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致，但不能超過相關用途規定的最高年限，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。
2、土地為“空地”的綜合用地，原批準用途為商業廠房、住宅廠房綜合用地，土地用途原則上按原批文批準用途及出讓合同記載的出讓金確定用途；對于是否符合確定為商業用途、商住用途把握不準的，按照“一事一議”報請縣政府同意后方可辦理。
3、原為“商住用地”，土地出讓合同約定使用年限為70年，但未約定商業、住宅等不同用途的使用年限的，在按照城市規劃需要進行用途細分時，使用年限自原土地出讓起始日期計算，住宅用地70年，商業用地40年。
(九)房屋所有權證書未記載房屋規劃用途且通過查找原始房屋所有權證書發證檔案資料、函詢相關職能部門和所在地鎮政府等方式均無法明確房屋規劃用途的，按原批準土地用途確定房屋用途。對原批準土地用途與現行《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017)二級類不對應的，結合現狀房屋的實際用途并對應現行《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017)二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地使用期限終止日期與原土地權屬來源材料保持一致，但不能超過相關用途規定的最高年限，并在不動產登記簿及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。
(十)關于已完成或部分完成開發建設的住宅小區，原開發商銷售房產后土地使用權設定抵押的，作如下處理：
土地抵押登記前，購房人已取得房產證的，可辦理該存量房不動產轉移登記或抵押登記；土地抵押登記前，購房人已辦理商品房預售登記備案或預購商品房預告登記的，在房屋辦理首次登記后，可辦理該增量房不動產轉移登記，及辦理相應的預購商品房抵押預告登記轉為商品房抵押權首次登記。
(十一)未覆蓋鄉村規劃的地區，已依法取得宅基地使用權的地上房屋所有權登記，由縣人民政府對未覆蓋鄉村規劃的鄉村及時間界限作出統一認定，當事人申請房屋所有權登記，符合上述認定范圍的，可不提供房屋符合規劃或者建設的相關材料。因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權和地上房屋權利人不一致的，可由村小組和村委會出具證明或提供調解協商證明材料，明確房地統一登記的權利主體，作為宅基地使用權及房屋所有權的權屬來源證明材料。
(十二)已取得房屋所有權證書，房屋的幢基底涉及跨宗地，當事人申請不動產登記的，由縣人民政府組織自然資源管理部門對涉及宗地按照房屋與宗地對應一致原則進行分割、合并或調整邊界處理，不動產登記機構依據處理結果辦理登記。
(十三)關于同一住宅小區涉及多宗土地且土地使用權年限、土地用途不一致的問題
1、房屋已登記辦證到業主名下的，若房屋已辦理土地分割登記，按照土地分割登記時確定的土地使用權年限辦理；若房屋未辦理土地分割登記，將同一住宅小區所涉宗地土地使用權年限進行合并，原則上同一住宅小區土地使用權年限不得超過三個，年限超過三個的，相差少于三年的，以“年限短”的為準,年限相差大于三年的，按房屋幢基底占地年限為準。
2、為避免以后出現多個土地使用權年限的問題，在辦理房屋報建手續時，若發現土地使用權年限不一致的暫緩報建，需在自然資源主管部門補辦“統一土地使用權年限”手續后，再予以辦理報建手續。
3、土地用途不一致的，在辦理不動產登記時，對涉及住宅、商服類用地的按照《土地利用現狀分類標準》（GB/T21010-2017)進行歸類，若無法歸類的，需填寫全部原批準土地用途，原則上土地用途不得超過兩個。
（十四）關于已完成或部分完成開發建設的住宅小區，原開發商名下國有土地使用證被法院查封的處理辦法：
1、房屋尚未辦理預告登記、預售合同登記備案，仍在原開發商名下的，原開發商申請辦理不動產登記，不予辦理。
2、房屋業主已取得房屋所有權證書或已辦理預告登記、預售合同登記備案的，申請辦理不動產登記，予以辦理。
(十五)關于建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設用地的問題。建設項目已依法取得規劃、竣工驗收手續，但建筑物部分超出原批準用地紅線占用國有建設用地的，按照以下情形辦理：
當事人已取得房屋所有權證書但房屋占地超土地發證界線的，分以下情況處理：
1、非測量誤差導致面積發生變化或界址、現狀發生改變的，按以下方式處理：
（1）房屋占地超土地發證界線5平方米以內的，當事人無需繳納違法用地處罰金和土地出讓金，不動產登記部門直接辦理登記；
?。?）房屋占地超土地發證界線5平方米（含）以上的，當事人繳納違法用地處罰金和土地出讓金后，不動產登記部門依據證明文件辦理不動產登記。
超占土地應補地價=房屋建筑總面積/房屋占地總面積×超占土地面積×評估樓面地價（估價期日以申請辦理日期確定）
2、因手繪圖轉數字化導致面積發生變化且界址、現狀未改變的，原批準權利性質為出讓，以已建成的建筑現狀進行測繪落宗，按照出讓土地辦理不動產登記，實測面積超出原發證面積的，原則上按照等面積調整，確實無法調整的，需補辦用地手續后辦理不動產登記；原批準權利性質為劃撥，以建成的建筑現狀進行測繪落宗，按照劃撥土地辦理不動產登記。
(十六)集體所有土地上開發的商品住房，一律不得辦理不動產登記。
?。ㄊ撸τ谝艳k理國有土地使用證或房屋所有權證且占用林地未辦理林地征占用手續的，須按規定完善林地征占用手續后方可辦理不動產轉移登記。
三、劃撥土地使用權補辦出讓手續相關規定
2001年10月18日國土資源部第9次部務會議通過的《劃撥用地目錄》中已無商服用地、住宅用地等用途的劃撥土地，由于歷史原因，博羅縣仍有商服、住宅等用途的劃撥土地，按照尊重歷史、面對現實的原則，結合我縣實際，對具有《國有土地使用證》、《房地產權證》、《不動產權證》的單位房改房、集資房、商品房（含分層、套，別墅）、經濟適用房（含其他保障性住房）、個人自建房（含整棟，分層、套）涉及的劃撥國有建設用地補辦出讓手續，經縣自然資源局依據相關規定對申請人提交的申請材料進行審查，申請地塊用途符合規劃，并且符合辦理協議出讓手續條件的，可按以下劃撥土地補繳出讓金程序：
?。ㄒ唬┩恋丶胺课輽鄬倬窗l生轉移的劃撥土地補出讓：
1、房屋用途與土地用途一致的劃撥土地補出讓
補交出讓金計算公式為：應繳納的土地出讓金=房屋用途對應土地用途的基準地價×房屋建筑面積×40%，基準地價按受理該宗業務時的基準地價確定。
土地出讓年限為法定最高年限，自出讓合同簽訂之日起計。
2、房屋用途與土地用途不一致的劃撥土地補出讓
應繳納的土地出讓金=（房屋用途對應土地用途的基準地價-國有土地使用證記載土地用途的基準地價×60%）×房屋建筑面積。
房屋證載用途包含多種用途的，“房屋用途對應土地用途的基準地價”按照各用途比例或建筑面積和按受理該宗業務時的基準地價確定。
原國有土地使用證包含多種土地用途的，若無法明確各用途比例的，“國有土地使用證記載土地用途”按照受理該宗業務時各用途基準地價的算術平均數確定；若明確各用途比例或規劃建筑面積的，“國有土地使用證記載土地用途”按照各用途比例或規劃建筑面積和按受理該宗業務時的基準地價確定。
當“應繳納的土地出讓金”為負值時，應繳納的土地出讓金按零元處理。
土地用途結合現狀房屋用途并對應現行《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017)二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地出讓年限為法定最高年限，自出讓合同簽訂之日起計。
?。ǘ┩恋鼗蚍课輽鄬侔l生轉移類的劃撥土地補出讓：
1、房屋與土地用途一致的劃撥土地補出讓應繳納的土地出讓金=房屋用途對應土地用途的基準地價樓面價×房屋建筑面積×40%，基準地價按土地或房屋產權首次轉移時的基準地價確定。土地出讓年限為法定最高年限，自土地或房屋產權首次轉移之日起計。
2、房屋與土地用途不一致的劃撥土地補出讓應繳納的土地出讓金=（房屋用途對應土地用途的基準地價-國土證證載土地用途的基準地價×60%）×房屋建筑面積。
房屋證載用途包含多種用途的，“房屋用途對應土地用途的基準地價”按照各用途比例或建筑面積和土地或房屋產權首次轉移時的基準地價確定。
原國有土地使用證包含多種土地用途的，若無法明確各用途比例的，“國有土地使用證記載土地用途”按照土地或房屋產權首次轉移時各用途基準地價的算術平均數確定；若明確各用途比例或規劃建筑面積的，“國有土地使用證記載土地用途”按照各用途比例或規劃建筑面積和按土地或房屋產權首次轉移時的基準地價確定。
當“應繳納的土地出讓金”為負值時，應繳納的土地出讓金按零元處理。
土地用途結合現狀房屋用途并對應現行《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017)二級類重新確定歸屬地類進行登記，土地出讓年限為法定最高年限，自土地或房屋產權首次轉移之日起計。
3、土地權利人與房屋權利人不一致的，需取得土地權利人同意，當事人持房屋所有權證書和土地使用證共同申請不動產登記，參考本意見第二條第(四)項。
?。ㄈ┌捶扛恼哔徺I的原公有住房，已取得縣住房辦入市交易審批手續的，應繳納的土地出讓金=房屋用途對應土地用途的基準地價×房屋建筑面積×10%，基準地價按房改房入市審批時的基準地價確定。土地出讓年限為法定最高年限，自房改房入市審批之日起計。
（四）基準地價體系的選用。補繳土地出讓金的基準地價按照下表選用。
2002年的基準地價體系均為地面地價，2007年的基準地價體系羅陽街道的商業和住宅為樓面地價，工業為地面地價，其余鄉鎮商業、住宅和工業均為地面地價，2011年后的基準地價體系的商業、住宅為樓面地價，工業為地面地價。本意見基準地價體系選用的地面地價作為樓面地價使用。
（五）其它未提及的補地價情形的，應參考《城鎮土地估價規程》、《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》（國土資廳發〔2018〕4號）及《劃撥國有建設用地使用權地價評估指導意見（試行）》等技術標準評估確定。
四、其他規定
?。ㄒ唬┮獜闹v政治、顧大局，從歷史發展的長遠眼光高度重視不動產統一登記工作，切實做到在宏觀上平穩把控、微觀上大膽探索。土地管理、規劃、城鄉建設、農業、財政等部門要密切配合，形成工作合力，按照依法、規范、便民的要求，共同推動我縣不動產統一登記制度平穩有序實施。
?。ǘ┙∪O督和糾錯機制。相關職能部門要建立健全執法監督和行政糾錯機制，對于不動產登記工作中發現的違法違規發證行為，要責成有關部門依法處置，對失職瀆職造成嚴重后果的要嚴肅追責。不動產登記機構要嚴格按照國家和省的統一部署和要求，依法依規開展不動產登記工作，防止產生新的問題。
五、密切配合，齊抓共管
（一）凡法律法規政策明令禁止的，不納入處理范圍，另行依法處理。對于把握不準的歷史問題，按照“一事一議”的原則報請縣政府同意后方可辦理。
?。ǘ┪铱h原有文件規定與本意見相沖突的，以本意見為準。
?。ㄈ┍咎幚磙k法解釋權歸博羅縣自然資源局，自頒布之日起實施，有效期3年。
