BFGS-2019-004
博府辦〔2019〕16號
各鎮人民政府(街道辦事處),縣直和駐博有關單位:
《博羅縣征地留用地開發建設管理工作意見》已經十六屆縣政府60次常務會議討論通過,現印發給你們,請認真貫徹執行。執行中如有問題,請徑向縣自然資源局反映。
博羅縣人民政府辦公室
2019年8月21日
博羅縣征地留用地開發建設管理工作意見
第一章 總則
第一條 為進一步規范農村集體留用地使用和村企合作行為,推進留用地的開發利用,解決我縣歷史征地留用地遺留問題,切實保障被征收土地農民合法權益,根據《中華人民共和國土地管理法》《廣東省人民政府辦公廳關于加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》(粵府辦〔2016〕30號)、《廣東省征收農村集體土地留用地管理辦法(試行)》(粵府辦〔2009〕41號)、《惠州市征地留用地管理實施辦法》(惠府辦〔2015〕13號)和《惠州市歷史征地留用地問題處理意見》(惠市國土資〔2016〕428號)等有關規定,結合我縣實際,制定本意見。
第二條 本意見所稱征地留用地(下稱留用地),是指國家征收農村集體土地后,按實際征收土地面積的一定比例,作為征地安置另行安排給被征地農村集體經濟組織用于解決生產、生活的建設用地。留用地在城鎮規劃區范圍外的,原則上保留集體土地性質,集體建設用地可以依法用于興辦各類工商企業和興辦公共設施和公益事業,但不得用于商品房地產開發建設;留用地在城鎮規劃區范圍內以及涉及占用其他農村集體經濟組織的集體土地的,依法征收為國有土地,由縣人民政府無償返撥給被征收土地的農村集體經濟組織,視同以出讓方式取得的國有建設用地。
第三條 任何單位和個人不得侵占、私分或以其他形式非法轉讓農村集體經濟組織留用地。未經依法批準,不得擅自改變其使用功能。
第四條 各鎮政府(含街道辦、管委會,下同)負責對本轄區內農村集體經濟組織留用地的日常監管、村企合作開發項目申請資料初審把關和監督指導以及資金監管、協調有關部門推進合作項目建設等工作?？h自然資源局負責留用地管理和使用的業務指導、組織材料上會、登記辦證、出讓金收取等工作?？h住建局負責留用地村企合作開發建設項目建設和竣工驗收環節業務的管理和監督指導。縣稅務部門負責收取有關稅費。其他有關部門依照各自職責做好相關工作。
第二章 留用地開發建設的原則、模式及程序
第一節 原則及模式
第五條 留用地開發建設的原則
(一)留用地開發建設應當符合市、縣人民政府規定的用地標準、產業類型、環保和規劃要求等,按照“統一規劃、集約節約”的原則,依規定程序審批后組織實施開發。原則上要以農村集體經濟組織為單位,對分散、零星的留用地進行整合,統一開發、集中建設。涉及到留用地調整置換的,按“統一規劃、等值置換、集中安置”的原則,統籌劃定專門用于留用地安置的片區,對留用地實行集中安置。
(二)留用地屬農村集體所有資產,留用地使用權及其收益全部歸該農村集體經濟組織所有,由該農村集體經濟組織依法經營管理,符合合作開發的留用地且涉及土地使用權發生變更的,必須依法采取公開招標、拍賣或者掛牌等公開交易的方式進行。農村集體經濟組織依法轉讓以無償返撥方式取得的國有留用地使用權的,不需補辦土地有償使用手續和補繳土地出讓金,除按規定應當繳納土地使用權轉讓稅費外,轉讓所得全部歸該農村集體經濟組織所有(本意見正式出臺之前已申請補辦土地有償使用手續并獲得批復的國有留用地,按照原批復執行)。
(三)留用地村企合作開發建設項目須明確合作開發物業分配內容。在符合規劃要求可分割留用地的前提下,合作開發建設項目分配給農村集體經濟組織的物業所占用的土地可以獨立分割的,單獨辦證,仍保留原用地性質。
保留原用地性質的合作開發建設項目留用地,應當分別申請辦理土地分割辦證、單獨辦理該用地的規劃設計和建設報批手續。
(四)村企合作開發企業按照本意見規定及村企合作建設正式實施方案、村企合作合同、掛牌招標公告等要求將相應的物業分配給本村(組)集體。留歸本村(組)集體所有的物業資產,由農村集體經濟組織統一經營管理和收益,以發展壯大集體經濟、增加村(居)民收益和用于農村集體公益事業,但不得擅自出售、買賣或轉讓、抵押等。需要對分配給農村集體經濟組織集體所有的物業進行資產處置的,必須嚴格依照《中華人民共和國村民委員會組織法》和村民議事規則等有關規定進行討論、表決等,方可依法進行處置。
第六條 留用地開發建設的模式
(一)政府主導置換物業方式。根據留用地折算貨幣補償的標準并按照等值置換原則,留用地所在鎮政府擬定留用地置換物業方案后,由縣自然資源局組織材料提交縣建設用地領導小組成員會議討論,經討論同意后,由留用地所在鎮政府與農村集體經濟組織簽訂留用地置換物業協議,約定擬置換物業的位置、用途、面積和交付事項等內容。
(二)村集體自籌資金自主開發方式。農村集體經濟組織可以通過自籌資金自主開發、招商引資、合資合作等方式將留用地建設為經營性物業,通過經營不動產產權租賃,形成運營成本低、經營風險小、經濟效益長期穩定的農村集體資產。
(三)國有留用地使用權公開轉讓方式。按照廣東省人民政府辦公廳《關于加強征收農村集體土地留用地安置管理工作的意見》(粵府辦〔2016〕30號)第三條(七)款的規定,農村集體經濟組織依法出讓、轉讓、出租集體留用地使用權的,必須按照《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》(粵府令第100號)的有關規定實施,通過在所在鎮政府農村“三資”產權流轉管理服務平臺或縣公共資源交易平臺公開交易,不需補辦土地有償使用手續和補繳土地出讓金,除按規定應當繳納土地使用權轉讓稅費外,轉讓所得歸農村集體經濟組織集體所有。
(四)國有留用地村企合作開發方式。農村集體經濟組織因缺乏資金技術、開發經驗、人才力量等客觀原因不能自主開發,可以引入有實力的企業合作開發。
1.村企合作開發方式包括:
(1)返還物業方式。由合作開發企業通過直接返還建成物業并提高返還物業比例補償給農村集體經濟組織的方式進行合作。
(2)返還物業+貨幣方式。由合作開發企業通過以不低于規定的物業返還比例+適當的貨幣補償給農村集體經濟組織的方式進行合作。
(3)股權合作方式。由農村集體經濟組織以留用地使用權市場評估價值確定占股比例,通過在所在鎮政府農村“三資”產權流轉管理服務平臺或縣公共資源交易平臺招標的方式,擇優選定以貨幣投資入股的投資人或企業,共同組成股份合作模式的項目公司對留用地實施開發、建設和運營。
2.農村集體經濟組織在村企合作開發建設項目中享有的物業分配權益,必須滿足如下條件:
(1)農村集體經濟組織在村企合作開發建設項目中所分配的物業價值不得低于留用地的土地價值。留用地土地價值的確定辦法按照本章第二節的規定執行。
(2)確保本農村集體經濟組織在村企合作開發建設項目總建筑面積中能夠分配到相應比例的建筑物業。具體分配比例為:工業物業30%以上、商鋪物業15%以上、住宅物業20%以上(上述比例均包括本數)。
建筑物業的面積分配比例,須按照由縣自然資源局批準最終實施的該項目工業、商業及住宅的計容總建筑面積進行計算。
本款所稱工業物業或商鋪物業,是指規劃報建和產權登記為工業或者商業用途,可以獲得長期永久性收益的工業或者商業經營用房,包括工業廠房及其辦公等配套用房、商鋪或者其它具有商業用途功能的非住宅房屋;本款所稱住宅物業是指符合居住使用功能條件、規劃報建和產權登記為住宅的房屋。
(3)村企合作開發建設項目建成后,確保本農村集體經濟組織能夠按照該項目的規劃設計方案、村企合作建設正式實施方案、村企合作合同、掛牌招標公告等要求及農村集體經濟組織可分得的住宅和商業建筑面積比例,分配享有相應比例數量的停車位。
(4)村企合作開發企業在原村企合作合同(協議)約定的可建計容積率的建筑面積基礎上另行提高容積率,增加可建總建筑面積、計容積率建筑面積的,對增加的面積部分,由村企合作開發企業與農村集體經濟組織共同明確按照前文規定的比例進行再分配或者提供雙方協商確定的再分配方案后,報縣自然資源局批準提高容積率。
(5)國有留用地規劃為經營性用地的,基準容積率統一為2.5,留用地開發建設容積率超過基準容積率部分,由開發建設單位向縣政府補交地價;低于基準容積率部分,不作補償。
第二節 程序
第七條 具備開發條件的國有留用地村企合作開發建設審批工作流程:
(一)農村集體經濟組織向所在鎮政府提出留用地公開合作開發申請,所在鎮政府向縣自然資源局申請出具農村集體經濟組織名下留用地的《規劃設計條件告知書》。
(二)農村集體經濟組織草擬村企合作開發初步方案并將初步方案在本村(村民小組)村務公開欄公示7天以上,公開征求本村集體經濟組織成員意見,并將公示過程、公示結果記錄(拍照)存檔。農村集體經濟組織根據征求意見的反饋情況,擬定村企合作開發初步方案并將其提交村民會議或戶代表會議(留用地權屬人為村民委員會的可召開村民代表會議)討論、表決,村民委員會(村民小組)必須嚴格依照《中華人民共和國村民委員會組織法》《廣東省農村集體經濟組織管理規定》(粵府令第189號)和村民議事規則等規定,組織召開會議討論形成會議決議。經表決通過后,形成正式的村企合作實施方案。
方案的主要內容應當包括項目名稱、留用地基本情況(包括地域位置、面積、四至范圍、不動產權證號及相關技術經濟指標、規劃設計條件等情況)、建筑物總面積、建設期限和物業分配比例等。
(三)正式方案公示。農村集體經濟組織應當將表決通過的村企合作建設正式實施方案和村民(戶代表)簽名確認的表決結果情況,在本村(村民小組)村務公開欄公示15天以上,并將公示過程、公示結果記錄(拍照)存檔。村民或其他相關權利人有異議的,可在公示期內向本村(村民小組)提出。農村集體經濟組織應對表決程序的合法性和表決結果的真實性負責,并將公示期滿無異議的村企合作建設正式實施方案報鎮政府備案。
(四)正式方案公示結束后,農村集體經濟組織須先向所在鎮政府提交村企合作開發申請,申請材料具體如下:
1.農村集體經濟組織負責人簽名并加蓋單位公章的書面申請。
2.留用地來源資料。
3.縣自然資源局出具的《規劃設計條件告知書》。
4.《****留用地村企合作開發建設方案》及選擇合作企業招標條件委托書。
5.村民會議、村民代表會議或戶代表會議的會議決議(或會議記錄)、簽到表及簽名確認結果。
6.公示結果記錄(拍照)及其公示結果說明。
7.有關部門要求提交的其他材料。
所在地鎮政府須在收到農村集體經濟組織提交的申請材料后30個工作日內完成初步審核工作,符合規定程序和條件的,出具初審意見;不符合要求或者材料不齊的,及時退回農村集體經濟組織或通知其補充提交。
通過初步審核的,所在地鎮政府應申請委托中介超市庫內的中介機構進行土地(資產)評估,待其出具評估結果后,由所在地鎮政府將評估結果連同相關資料一并報送縣自然資源局,縣自然資源局審核無意見后報縣財政局審核并出具審核意見。農村集體經濟組織應以縣財政局審定的土地(資產)價值作為留用地的土地價值并按照本章第一節的規定確定村企合作開發建設項目中享有的物業分配權益。符合要求且材料齊備的,由所在地鎮政府擬定情況報告連同其他材料一并報縣自然資源局。
(五)縣人民政府審批。縣自然資源局致函縣住建局、縣發改局、縣財政局、縣司法局及有關單位征求意見,綜合各單位意見后提出擬辦意見連同相關材料和留用地村企合作實施方案一并提交縣建設用地領導小組會議審議。縣建設用地領導小組會議審議通過后形成《會議紀要》,由分管自然資源工作的縣領導在《村企合作項目呈批表》和《留用地入市交易申請表》中簽署審批意見,加蓋縣人民政府公章?？h自然資源局負責將結果通知有關鎮政府和農村集體經濟組織。
農村集體經濟組織應當在1年內按照縣人民政府批準的村企合作實施方案,組織留用地使用權村企合作開發的掛牌招標方案及公告報所在鎮政府審核同意后,通過所在地鎮政府農村“三資”產權流轉管理服務平臺或縣公共資源交易平臺進行公開轉讓。選取村企合作(合股)開發企業原則上采用競價或競標方式進行。
縣人民政府批準后,農村集體經濟組織超過1年仍未委托掛牌招標的,不得再按原批準的方案繼續組織實施,須重新對留用地市場價值進行評估,并重新組織擬定《村企合作實施方案》和留用地掛牌招標方案,按程序報縣人民政府批準后再予以實施。
(六)掛牌招標成功的,留用地使用權競得人即為村企合作開發企業的競得人。法律、法規、規章或政策對農村“三資”交易另有規定的,從其規定。
公開轉讓成交后,由所在地鎮政府農村“三資”產權流轉管理服務平臺或縣公共資源交易平臺向競得人出具《成交確認書》。
(七)競得人、農村集體經濟組織和所在地鎮政府應當共同簽訂《留用地村企合作項目三方監管協議》,由所在地鎮政府對該村企合作項目履約保證金進行監管。競得人繳納的履約保證金原則上不低于土地(資產)審定總價的20%,具體金額由所在地鎮政府、村集體及競得人根據留用地的土地價值和村企合作開發建設項目中農村集體經濟組織所分配物業價值進行協商確定。競得人應當自收到《成交確認書》之日起10天內,應將履約保證金足額存入以農村集體經濟組織名義開設的、所在地鎮政府和競得人三方共同監管的銀行專用賬戶內,逾期未繳納則視為放棄中標資格且《成交確認書》自動作廢。
(八)競得人須在收到《成交確認書》之日起10天內付清成交地價款。在收到《成交確認書》之日起10天內農村集體經濟組織與競得人簽訂《國有留用地轉讓合同》和《村企合作合同》,合同簽訂后10天內應當將合同及其相關附件材料一并報所在地鎮政府備案。
(九)所在地鎮政府農村“三資”產權流轉管理服務平臺或縣公共資源交易平臺將公開轉讓成交價款轉入鎮財政賬戶,鎮財政出具農村集體經濟組織名下的出讓金票據,并將成交價款按相關政策撥付給農村集體經濟組織。
(十)競得人到縣稅務部門繳納稅費,完稅后縣稅務部門出具《完稅證明書》。
(十一)競得人憑《完稅證明書》及其他相關材料向縣自然資源局申請辦理不動產權證,縣自然資源局經審查無誤后按規定核發不動產權證。涉及留用地開發建設容積率超過基準容積率的,開發建設單位須自取得不動產權證書之日起60天內按規定向政府提出補交地價申請。
第八條 具備開發條件的留用地村集體采取自籌資金自主開發建設、國有留用地使用權公開轉讓方式的參照本意見第七條國有留用地村企合作開發建設的要求執行。
第三章 合同履行與保障措施
第一節 合作開發履約保證金
第九條 合同履行過程中,鎮政府應對村企合作雙方的共同申請進行核實后,配合村企合作雙方按如下方式分期分批無息退回合作開發履約保證金給村企合作開發企業:
(一)分配給農村集體經濟組織的物業主體工程完成封頂后30天內,退回總額的30%。
(二)分配給農村集體經濟組織所對應的建設項目經綜合驗收合格,辦理完畢農村集體經濟組織可分配建筑物業的整體移交手續并實際交付使用后30天內,退回總額的30%。
(三)分配給農村集體經濟組織所對應的建設項目辦妥竣工驗收備案手續,并按合同約定向農村集體經濟組織交付相應的物業及申請辦理不動產權登記手續后30天內,退回總額的35%。
(四)余款5%作為工程質量保證金,待《村企合作合同》約定保修期滿無質量問題后30天內,一次性無息退回。若合作開發企業在合作項目申請報建時已向建設主部門交納工程質量保證金,則余款隨本條第(三)款的款項一并退回。
第十條 農村集體經濟組織所分配的物業與合作開發企業的物業連成一體的,退回的時間與比例為:
(一)辦妥農村集體經濟組織可分配建筑物業的整體移交手續并實際交付使用,且辦妥農村集體經濟組織可分配建筑物業的分戶房地產權證手續后15天內,退回總額的95%。
(二)余款5%作為工程質量保證金,待保修期滿無質量問題后15天內,一次性退回。若合作開發企業在合作項目申請報建時已向建設主管部門交納工程質量保證金,則余款隨本條第(一)款的款項一并退回。
第二節 保障措施
第十一條 競得人逾期未付清成交地價款或與農村集體經濟組織簽訂《村企合作合同》和《國有留用地轉讓合同》或繳納稅費的,則終止交易,其所交納的履約保證金不予退還,收歸該農村集體經濟組織所有。不按規定繳交成交地價款或者依法納稅的,由縣自然資源、稅務等相關部門按照相關規定給予行政處罰。村集體經濟組織不得無故拖延或拒不配合。
第十二條 競得人應當按照城市規劃要求和《規劃設計條件告知書》進行設計、建設。項目建成后,按規定辦理竣工驗收備案手續,并按合同約定向農村集體經濟組織交付相應的物業及申請辦理不動產權登記手續,否則應當承擔相應的法律責任。
第十三條 所在地鎮政府應當對農村集體經濟組織報送的材料和實施程序的真實性、合規性、有效性等進行審核把關,對本轄區留用地村企合作開發建設工作進行指導、監督。
第四章 責任追究
第十四條 農村集體經濟組織在集體經濟組織留用地使用過程中有下列行為之一的,由當地鎮政府會同縣農業農村局、縣自然資源局、縣住建局等職能部門責令整改后,拒不整改的,依法追究農村集體經濟組織主要負責人和直接責任人的責任;構成犯罪的,移送司法機關依法追究刑事責任:
(一)未經審批同意,擅自進行建設或者少批多建的。
(二)違反本意見第七條第(二)款和第(三)款規定,未按規定程序組織召開村民會議或者戶代表會議討論表決并簽名確認和公示,擅自制定留用地開發建設方案,與企業簽訂合作開發合同(協議)的。
(三)擅自與開發企業串通在原方案或合同(協議)約定的基礎上私自提高容積率的或再次私自簽訂其他合同的。
(四)未經鎮政府農村“三資”產權流轉管理服務平臺或縣公共資源交易平臺公開轉讓,私自決定合作企業或者先行與企業簽訂合同(協議)的。
(五)其他嚴重違反有關法律、法規、規章、政策規定的行為。
第五章 附則
第十五條 本意見自2019年10月1日起施行,有效期5年。自本意見實施之日起,本縣轄區范圍內村企合作尚未簽訂合作開發協議、其他開發模式尚未完善用地手續的,均按照本意見執行,法律、法規、規章及上級政策另有規定的除外。本意見未明確的事項依照法律、法規、規章及上級政策的有關規定執行。在本意見實施過程中,如遇上級出臺相關政策或調整有關政策,將按上級政策予以調整完善。
第十六條 本意見由博羅縣自然資源局負責解釋。
